Як узгодити спеціальний сільськогосподарський режим оподаткування та незареєстроване право оренди землі.

Юрій Петренко, адвокат, партнер Dicendum Law Group

Із нововеденнями в порядку реєстрації договорів оренди землі сільгоспвиробники сткнулися з проблемою їх реєстрації. Процедура настільки недосконала, обтяжена й ускладнена, що реєструється лише близько 20% укладених договорів оренди (права оренди). За таких обставин аграрії виявилися заручниками ситуації та змушені шукати вихід, ідучи на порушення закону.

Державна реєстрація права оренди земельних ділянок сільськогосподарського призначення є обов’язковою: це є офіційним визнанням і підтвердженням державою фактів виникнення, переходу або припинення прав на нерухоме майно, обтяження таких прав шляхом унесення відповідного запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (ст. 2 та 4 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»).

А що ж робити в разі, коли договір оренди укладено, а право оренди не зареєстроване, і настав час засівати землю. До того ж ще й необхідно зберегти спеціальний режим оподаткування, право на який пов’язане з використанням землі як засобу виробництва.

Позиція податкового органу тривалий час була категоричною та полягала в тому, що вирощена сільсгоспвиробником продукція на орендованих земельних ділянках, які оформлені з порушенням норм цивільного законодавства (не зареєстровані договори), не може оподатковуватися за спеціальним режимом, оскільки об’єктом оподаткування спеціального режиму в розумінні статті 302 Податкового кодексу України (ПК)є площа сільськогосподарських угідь.

Однак із такою позицією можна й необхідно боротися.

За змістом статті 209.6 ПК сільськогосподарським вважається підприємство, основною діяльністю якого є постачання вироблених (наданих) ним сільськогосподарських товарів/послуг на власних або орендованих основних фондах, а також на давальницьких умовах, в яких питома вага вартості сільськогосподарських товарів/послуг становить не менш як 75% вартості всіх товарів/послуг, поставлених протягом попередніх 12 послідовних звітних податкових періодів сукупно.

Відповідно до статті 209.7 ПК,сільськогосподарськими вважаються товари, зазначені у товарних групах 1–24, товарних позиціях 4101, 4102, 4103, 4301, згідно з УКТ ЗЕД, та послуги, що отримані в результаті здійснення діяльності, на яку відповідно до пункту 209.17 цієї статті поширюється дія спеціального режиму оподаткування у сфері сільського та лісового господарства, а також рибальства, якщо такі товари вирощуються, відгодовуються, виловлюються або збираються (заготовляються), а послуги надаються безпосередньо платником податку — суб’єктом спеціального режиму оподаткування (крім придбання таких товарів/послуг в інших осіб), які поставляються зазначеним платником податку — їх виробником.

Відповідно, єдиними критеріями для включення товарів до сільськогосподарських для цілей застосування спеціального режиму оподаткування податком на додану вартість є належність цих товарів до певної товарної групи, а також створення цих товарів у процесі діяльності, визначеної пунктом 209.17 статті 209 ПК (які також визначаються за відповідними групами класифікатора видів економічної діяльності).

За умови, що врожай вирощений сільгоспвиробником на неналежно оформлених земельних ділянках, він (урожай) усе одно є власністю останнього та є сільськогосподарською продукцією його власного виробництва.

Недотримання питомої ваги (не менш як 75%) щодо реалізації сільськогосподарських товарів є єдиною підставою для застосування до сільськогосподарського товаровиробника правил загального режиму оподаткування податком на додану вартість. В інших випадках, зокрема за недотримання вимог щодо оформлення земельних ділянок, які використовуються в разі виробництві сільськогосподарських товарів, підстав для застосування до особи загальних правил оподаткування податком на додану вартість немає.

Крім того, положення податкового законодавства не дають будь-яких підстав для розмежування сільськогосподарської продукції на ту, що отримана товаровиробником на належно оформлених земельних ділянках, право оренди яких зареєстровано, та на ту, що вирощена на ділянках, оренда чи інше право користування якими оформлені з порушеннями.

Відповідно до статті 302.1 ПКоб’єктом оподаткування фіксованим сільськогосподарським податком є площа сільгоспугідь, надана платнику податку у власність чи користування, зокрема на умовах оренди. До того ж зазначеною нормою не встановлено, що відповідні права на ділянки (зокрема, право користування) мають бути певним чином оформлені та зареєстровані.

Податкове законодавство пов’язує виникнення прав й обов’язків у платників податків не з фактом укладення цивільно-правових договорів (договорів оренди), а з фактом здійснення господарської операції, оскільки сам по собі факт укладення договору оренди у цьому разі не є об’єктом оподаткування.

Отже, платити фіксований сільськогосподарський податок необхідно з усієї площі земель, що використовуються, навіть якщо право оренди не зареєстроване, а отриманий урожай є сільськогосподарською продукцією власного виробництва.

Однак такий стан речей не може бути вічним, оскільки фактично наявне порушення норм закону щодо обов’язковості державної реєстрації права оренди за договором та, відповідно, використання землі без належного документального оформлення цього права. А тому є ймовірність притягнення до адміністративної відповідальності, стягнення шкоди, заподіяної внаслідок самовільного заволодіння землею та навіть притягнення до кримінальної відповідальності. Для мінімізації негативних наслідків і запобігання кримінальному переслідуванню та визначенню додаткових грошових зобов’язань ми радимо сільсгоспвиробникам (орендарем землі) здійснити всі необхідні та можливі дії для реєстрації права оренди.

По-перше, має бути укладений договір оренди землі та здійснена фактична передача земельної ділянки за актом приймання-передачі.

По-друге, необхідно підготувати повний пакет потрібних документів для реєстрації права оренди за договором оренди землі.

По-третє, систематично вживати заходів для проведення реєстрації права оренди. Це найважче, але роботу потрібно проводити й також збирати письмові докази вчинення таких дій.

Також слід не забувати, що поторібно належним чином сплачувати орендну плату щодо всіх земельних ділянок незалежно від того, зареєстроване право оренди за договорами оренди землі, чи ні.

журнал The Ukrainian Farmer, листопад 2014 року  

http://www.agrotimes.net/journals